İstanbul’da bir ev sahibi, kiracısından kira sözleşmesinin süresi dolduğunda yeni dönem için kira bedelini “yıllık ve peşin” olarak talep etti. Kiracı, bu talebi geri çevirdi ve ev sahibi, icra takibi başlattı. Tahliye davasına dönüşen olayda, İcra Hukuk Mahkemesi, birçok kiracı ve ev sahibi için emsal niteliğinde bir karara imza attı. Kiracının itirazı üzerine konunun taşındığı mahkeme, kira sözleşmelerindeki önemli bir ayrıntıyı gündeme getirdi.
İstanbul İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülen itiraz sürecinde, Avukat Aylin Esra Eren, durumu şu şekilde özetledi: “Kiracı, Etiler’de bir sitede yaşıyor. Taraflar arasında 1 Eylül 2020 tarihi itibarıyla, bir yıllık peşin ödemeli (180 bin TL) kira sözleşmesi yapılmıştı. Ev sahibi, ilk yılın ardından 1 Eylül 2021 ve 1 Eylül 2022 tarihlerinde de kira bedellerini yıllık peşin (360 bin TL) olarak talep etti. Kiracı, yapılan ödemelerin üzerinden mahsubun yapılmasının ardından kalan kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla icra takibine maruz kaldı.
Kiracıya gönderilen ödeme emri 12 Şubat 2023 tarihinde tebliğ edildi. İcra takibinin haksız olduğu gerekçesiyle itirazda bulunulurken, yetki itirazı da yapıldı. Kiracının bulunduğu bölge, Çağlayan Adliyesi’ne bağlı olmasına rağmen, ev sahibi icra takibini Gaziosmanpaşa Adliyesi’nde başlatmıştı.
Bu itirazlar üzerine ev sahibi, İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açtı. Mahkemeye yapılan savunmada, kira sözleşmesinde yetkili mahkemenin belirtilmiş olduğu ve kiracının bir kira borcunun bulunmadığı vurgulandı. Ev sahibi, kira sözleşmesinin altıncı maddesine dayanarak, kiracının yıllık peşin ödeme taahhüdünün, uzayan yıllar için de geçerli olduğunu savundu.
Ancak mahkeme, bu sözleşme maddesinin sadece ilk yıl için geçerli olduğuna hükmetti. Yenilenen sözleşmelerde, kiranın yıllık ödenmesi gerektiğine dair bir düzenleme olmadığı için kiraların uzayan dönemlerde aylık ödenmesi gerektiği belirtildi. Dosyayı inceleyen bilirkişi, kiracının herhangi bir borcunun olmadığını tespit etti. Mahkeme, 1 Kasım 2024’te yapılan itirazları haklı bularak davayı reddetti ve ev sahibinin yüzde 20 icra inkar tazminatı ödemesine ve yargılama giderlerinin kiracıya yüklenmesine karar verdi.
Avukat Eren, kira sözleşmelerindeki özel şartların uzayan yıllarda geçerliliğine dikkat çekerek, sözleşme yenilendiğinde ödeme planına dair açık bir ifade bulunmamasının bu tür uyuşmazlıklarda önemli bir rol oynadığını ifade etti.