Yaşanan deprem felaketi inşaat sektöründeki büyük sorunları gözler önüne serdi. Projeden yapıma, denetimden ruhsatlara kadar birçok alanda yapılan hatalar binlerce cana mal oldu. Peki bundan sonrası için ne yapılmalı, sektör nasıl disiplin altına alınmalı? Başta güvenli yapı süreci olmak üzere inşaat ve gayrimenkul sektöründeki en önemli başlıkları Dekar Yapı ve Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Salih Kuzu ile konuştuk…
– Deprem felaketi gösterdi ki inşaat sektöründe birçok sorun var. Sizce en temel problemler neler ve nasıl çözülür?
Müteahhitlik, mühendislik ve yapı denetim sistemlerinin sil baştan ele alınması gerekli. Geçmişte bir kişi firma kurup hiç tecrübesi olmasa da istediği projeyi yapardı. Sonrasında müteahhitler teknik ve mali yeterliliğine göre sınıflandırıldı. Önemli bir adım ama yetmez. Firmalar daha çok denetlenmeli ve sadece metrekare tecrübesine göre değil uzmanlığına göre iş yapması sağlanmalı. Yapı denetim de çok problemli bir alan. Emekli olan ya da diploması olup hiç tecrübesi olmayan kişiler başvurdu, şirket kurdu. Bugün yüzlerce denetim firması var ve maalesef ki çoğu yetersiz. Bunun yerine büyük müşavirlik şirketleri kurulmalı ve bu firmalar onların altında çalışmalı. Mevcut sistemde kura ile sana bir denetim firması atanıyor. Proje Bahçeşehir’de ama Kartal’dan eleman yollanıyor. Oysa her bölgeye bir firma baksa çok daha verimli olur. Bir ilçe ya da bölgenin sorumluluğunu alan firma orada ofisini açar, deneyimli eleman istihdam eder. Kurulacak büyük kurumsal firmalar yurtiçinde etkili denetim yaparken, aynı zamanda yurtdışına da açılabilir.
Gayrimenkul sektöründe 16 yıldır faaliyet gösteren Dekar Yapı’nın Başkanı Salih Kuzu, Hürriyet emlak editörü Gülistan Alagöz’ün sorularını yanıtladı.
SİGORTA ÖNERİSİ
– Son dönemde yetkin mühendislik kavramı da tartışılıyor. Yeni mezun bir mühendisin imza yetkisi olmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Mühendislik için atılması gereken iki önemli adım var. Biri tecrübesine göre iş verilmesi, diğeri ise sigorta sistemi. Avrupa’da bir mühendis mezun olduğunda ve işe başladığında projelere imza atamıyor, asistan gibi çalışıyor. Sonra sınavlara giriyor ve buna göre yetki alıyor. Kendini geliştirdikçe imza atacağı projeler büyüyor. Bugün bizde yeni mezun bir mühendis istediği işi yapıyor. Tecrübeli olmayan müteahhitlik firması işi ucuza getirmek için projelendirme aşamasında acemi mühendisleri seçiyor. Acemi mühendis çiziyor, tecrübesiz müteahhit yapıyor ve yetersiz firmalar da denetliyor.
– Proje sigortası dediniz. Bu konuyu açar mısınız?
Dünyada uygulanan bir sigorta sistemi var. Şöyle ki mühendisin hazırlayacağı statik projelere sigorta zorunlu deniliyor. Tecrübesiz bir mühendis proje hazırlarsa sigorta şirketi bu riske girmiyor. Çünkü kusur nedeniyle bir yıkım olursa tüm masrafı ödemek zorunda olacak. Sigorta şirketleri seçici davranınca otomatik olarak bir denetim işliyor. Avrupa’da çok yaygın olan bu sistemin Türkiye’de de uygulanması sektöre önemli katkı sağlar.
YENİ YATIRIMLAR YOLDA
– Dekar Yapı’nın gündeminde hangi yatırımlar var?
Kurulduğumuz günden bu yana sadece bahçeli ev yapıyoruz ve bildiğimiz işi yapmaya devam edeceğiz. İnşasına başladığımız Zekeriyaköy, Uskumruköy ve Bahçeşehir projeleri devam ediyor. Bu projelerde satışlar iyi gidiyor. Hem deprem sonrası müstakil yaşam ilgisi hem de kredilerde yapılan düzenleme talebi etkiledi. Kemerburgaz’da da yeni bir projeye başlayacağız. Yaklaşık 90-100 milyon dolarlık bir yatırım olacak. Dört projenin toplam yatırım değeri ise 3.5 milyar lira. Bunun yanında ilgilendiğimiz, görüştüğümüz yeni arsalar var. Ömerli’de tamamladığımız proje çok beğenildi. İkinci eli açık arttırma ile satılıyor. Yine aynı bölgede bir proje olabilir. İstanbul dışı seçenekleri de inceliyoruz. Niyetimiz ilk adımı Bodrum’da atmak.
‘DEPREMİN BÜYÜKLÜĞÜNÜ DEĞİL ÇÖZÜMÜ KONUŞALIM’
– Depremin tüketici cephesinde etkisi nasıl oldu?
Depremin halk üzerinde etkisi maalesef kalıcı olmuyor. İlk etapta hassasiyet artıyor, ancak belli süre sonra gündemden düşüyor. Ama böyle olmaması, depremin tüm yönleriyle tartışılması lazım. Biz ne tartışıyoruz deprem ne zaman, kaç büyüklüğünde olacak… Bunları önemi yok. Biliyoruz deprem olacak ve bu şehir ciddi zarar görecek. Ne yapmalıyız konusunu tartışmalıyız. Kentsel dönüşümün tıkandığı yer finansman. O zaman bu alanda kamu ve finans sektörü bir araya gelmeli, çeşitli formülleri konuşmalı. Konu gündemde kalırsa insanların umudu olur. Umut olmayınca insanlar unutmayı seçiyor. Her gün ne zaman deprem olacak korkusu ile yaşanmayacağı için sorun unutuluyor…
DÖNÜŞÜME ÖZEL SEKTÖR DE DAHİL EDİLMELİ
– Riskli yapıların yenilenmesi için başlatılan yeni kampanyayı nasıl değerlendiriyorsunuz?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürüttüğü ‘Yarısı Bizden’ kampanyası dönüşüm kapsamında atılan en önemli adım oldu. Bu kapsamda yapım maliyetinin yarısını devlet karşılayacak ve vatandaş uygun ödeme koşulu ile evini yenileyecek. Kampanyada yeni binaları TOKİ inşa edecek denildi ancak sürece özel sektör de dahil edilmeli. Özel sektör tek başına olmasın, belediyelerle ortak modeller geliştirilsin. Bir mahallede 3 apartman yerine tüm mahalle dönüşsün. Bu şekilde ticari birimler, oteller, hastaneler de hayata geçer ve elde edilen gelir projenin fonlanmasına destek olur. Maliyetler, bilançolar şeffaf bir şekilde açıklanır. Kamu tapuların emanet edildiği, firmaları denetleyen pozisyonda kalır. Firmalar da geliştirici rolünü üstlenir.
BİR YIL UĞRAŞTIK SONUÇ SIFIR
– Siz kentsel dönüşümde yer alacak mısınız?
Yaklaşık 2 yıl önce dedik ki kentsel dönüşümü bir sosyal sorumluluk olarak görelim ve çok küçük kâr marjı ile örnek projeler yapalım. Ofis kurduk, istihdam sağladık. Bu iş için günlere çalıştım ve bir yazılım hazırlattım. Rakamları girince hak sahibine otomatik teklif çıkaran bir uygulama ortaya çıktı. Tek tek ev sahipleri ile görüştük.
Bir yıl boyunca uğraştık ve sonuç sıfır… Tek bir binada uzlaşma olmadı. Vatandaş ne para vermeye yanaştı ne de evinin küçülmesine. Depremden sonra o binalardan arayanlar oldu. Ama biz artık departmanı kapadık. Bugünün şartlarında gündemimizde dönüşüm yok. Ancak ileride kamu-özel sektör işbirlikleri gündeme gelirse değerlendirebiliriz.
‘KONUT FİYATININ DÜŞMESİ MÜMKÜN DEĞİL’
– Son iki yılda konut fiyatlarında çok hızlı artış oldu. Fiyatların zirveyi gördüğü, düşüş olacağı beklentisi var. Fiyatlar düşer mi?
Bundan iki yıl önce ekonomist olduğunu belirten kişiler ‘ev almayın fiyatlar düşecek’ dedi. O dönemde ‘vatandaşı hatalı yönlendiriyorsunuz, maliyetlerde büyük hareketlenme var, imkânı olan alsın’ demiştim. 5-6 ay sonra düşmesi bir yana ikiye katladı. Bugün de düşecek diyenler var ama yine söylüyorum konut fiyatlarında düşüş olması imkânsız. Ancak fiyat artış hızı değişebilir. Bu da seçimden sonraki politikalara bağlı. Sıkı para politika kararlarına geçilirse vatandaş mevduata gider ve konut yatırımından uzaklaşır. O zaman da ihtiyacı olan alır ve düşen taleple fiyat artış hızı düşer. Az artar ama artar. Seçimden sonra mevcut politika sürerse de talep canlı devam eder ve bu da fiyat artışını tetikler.
ÖNCE SAĞLIKLI VERİ ÇIKARALIM
– Fiyat artışında maliyet kadar arz sorunu da etkili oldu. Arz-talep dengesi nasıl sağlanacak?
Sektörün öncelikli ihtiyacı sağlıklı veri çıkarmak. Bugün bir arz sorunu var ama rakamların gösterdiği gibi değil. Türkiye’de her yıl 700-750 bin konut ihtiyacı var deniliyor, doğrudur. TÜİK, konut satışında ilk satış ve ikinci el toplamı söylüyor. Oysa ikinci el değil, yeni konuta bakmak lazım. İlk elde de satışlar 450 bin bandında deniliyor. Ama bu gerçek veri değil. Bunu birkaç örnekle şöyle anlatayım; Bugün firma başladığı projede ev sattı tapu devretti bu satış görünüyor. Ama daha inşaatın bitmesi 2-3 yıl sürecek. Bir firma arsa sahibi ile anlaşıp proje yapıyor, arsa sahibine 100 ev düşüyor ama bu satış görünmüyor. 3 kardeş arsasına ev yaptırıyor bu da satış olarak görünmüyor. Dönüşümde vatandaşın bir evi yıkılıyor, yerine payına iki ev düşüyor bu da sistemde yok.
Peki bunlar arz değil mi? Hesaplamanın sadece tapu devrine odaklı olması nedeniyle gerçekte kaç konut üretildiğini bilmiyoruz. Bu alanda bir değişim gerek. Arz sorununun çözümüne bakarsak bu noktada yine kentsel dönüşüm karşımıza çıkıyor. Şehrin içinde riskli evler yenilenirken yüzde 10 civarı artacak konut sayısı arza katkı sağlar. Bir yandan güvenli evler yapılırken, bir yandan da kira fiyatlarındaki korkunç artış önlenir.
